ChongMingS.COM崇明网讯 据业内不完全统计，2017年2月以来，全国已经有近40家长租公寓出现严重问题，今年就已“爆雷”20多家。这些“阵亡”名单上的长租公寓，使数以万计的租客和房东蒙受数十亿经济损失，也给年轻租客群体造成生活困扰，大量遗留债务问题又衍生出复杂难解的社会矛盾。
企业深陷资本游戏
行业内第一次明确宣告破产，将矛盾公开化，并由政府介入组织合同纠纷调处的是乐伽公寓。8月7日，南京乐伽公司发布公告称，因经营不善无法归还欠款，并坦陈“高收低租”的经营模式存在严重缺陷。
“乐伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，很多人都一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士从2017年开始在乐伽租房。她交了半年租金才住了2个月，乐伽就爆雷了，剩下的租金都打了水漂。
2016年成立的乐伽公司，在南京、合肥、西安、苏州、杭州、成都、重庆7个城市归集公寓4.5万间，其中南京就有1.5万间。如此数量惊人的控房量、遍布多个城市的网络，加上巨大的租金差，可见长租公寓行业潜藏着难以估量的集资规模。
早在2017年，房地产经纪有限公司“我爱我家”董事长谢勇就指出，长租公寓资金投入大、回收周期长，物业运营成本和人工费用不断提升，仅依靠租金差产生的盈利，难以满足自身发展的需求。向资本市场“借风起飞”，无疑是长租公寓企业做大规模的必然路径。
南京工业大学房地产经济管理系主任吴翔华认为，如果按年收、按季付，杠杆率是四倍，按年收、按月付，杠杆率则可以放大到十倍以上。通过“高收低租”的高杠杆方式迅速扩大市场规模，不断做大流量以便从资本市场“圈钱”，就成了乐伽这类企业选择融资上市的捷径。
大公司玩资产证券化，小公司则直接玩起了侵占挪用押金和租金差，用以快速扩张，甚至用于开发其他产业。今年10月28日，杭州中择房产代理公司宣告资金链断裂。公告中，这家公司透露了资金被用于民宿公寓改造和其他项目经营的事实。
监管治理存难题
然而，问题并不限于“从房东手里高价收房、向租客低价出租”的“高收低租”模式。记者遇到从合肥赶到新城科技园的王先生，这里早已人去楼空。乐伽从他手里以每月1600元的价格，签下了1年的房屋租赁合同，再以1300元的价格对外出租。
看似赔钱的乐伽，意在“蓄客”并获取租金差。它收取租客1年的房租，只给了王先生3个月租金。
亚东建设集团总裁刘成刚认为，长租公寓的租客主要是大学毕业生和打工群体，长租公寓公司挪用资金或者从银行套取“租金贷”，导致公司倒闭后影响范围大。长租公寓公司的资金池，应让银行第三方独立存管。
对于那些逃之夭夭的长租公寓公司法定代表人及相关责任人员，专家认为应当赶紧启动刑事诉讼程序，该查封、扣押、冻结财产的及时查封、扣押、冻结，争取将房客和房东的损失降到最低。
烧钱扩张模式不会持久
“钱真拿不回来了，可生活还要继续。不知以后怎么租房才靠谱？”这是事发后，包括董女士在内很多租客的共同疑问。
虚假房源一直是房屋租赁行业的一大痛点。
在南京等地，有关部门正在考虑开展房源认证和租赁网签备案。对中介企业的房源信息进行筛选鉴别，通过认定的房源在各平台展示时，将被贴上认证标签。
租赁网签备案工作则要求监管部门，不仅提供规范的租赁合同文本，还要将租赁合同像买卖合同一样纳入监管。
“监管之外，其实更重要的还是企业自律。”南京东遇公寓管理有限公司总经理苏济慷等长租公寓经营者认为，单纯走烧钱扩张的模式不会持久，让客户安居才是长租公寓的生命线。
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