ChongMingS.COM崇明网讯 房子交易了，税费缴纳了，现在突然来了一笔退税款，到底该归谁？备受关注的“六税两费”减免政策上月正式落地，根据规定，如果纳税人在今年1月1日至3月7日期间，在房产交易过程中按照原规定缴纳了地方税费，多缴的税款可以办理退税。但是在实际的房产交易中，合同上注明“税费由买方承担”的情况屡见不鲜。下家承担了税款，退税却到了上家的账户里，这是否合理？
500万元房产退税近1.2万元
市民毛先生今年年初出售了自己的一套房产。近日，他接到税务部门的电话，称有一笔房产交易的退税款，将要打到自己的账户上。“没想到房子都过户了，还能收到这样一笔福利。”
记者获悉，这笔退税款主要得益于本市对“六税两费”的减半征收优惠政策。按照国家统一部署，上海在规定的权限内决定减免部分地方税费。其中，从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人一律按50%的幅度减免资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加等“六税两费”。
市税务部门表示，个人符合增值税小规模纳税人征税条件的，可以适用减征相关地方税费政策。
因此，个人出售房屋享受了增值税附加的优惠。在涉及到自然人的二手住宅交易中，增值税内含有的城建税，教育费附加，地方教育附加等都将减免。具体来看，个人出售房屋增值税附加由原来的11%下调为6%。原来，纳税人需要缴纳的增值税及附加税率为5%（增值税率）+5%×11%（附加税率）=5.55%；现在税率则变为5%（增值税率）+5%×6%（附加税率）=5.3%。
记者了解到，改革以后，增值税及附加的纳税规则是：个人出售不满2年普通住宅，增值税及附加=房屋成交价/1.05×5.3%；个人出售满2年普通住宅，无增值税及附加。个人出售不满2年非普通住宅的，增值税及附加=房屋成交价/1.05×5.3%；出售满2年的非普通住宅，按照（房屋成交价-上手房屋购入价）/1.05×5.3%征收。且上述均由上家，即业主方承担。以一套价值500万元、不满两年的房产为例，纳税人可以享受到的退税款为（500÷1.05）×5.55%－（500÷1.05）×5.3%＝1.19万元。也就是说，在今年1月1日至3月7日期间，交易一套500万元的二手住房，大约可以获得退税款近1.2万元。
按规应退税至“上家”账户
税务部门指出，对于增值税小规模纳税人减征地方税费政策，实行纳税人自行申报享受方式，不需额外提交申请资料。纳税人在政策发布前已按原规定缴纳了地方税费，凡按新的规定属于多缴的税款，均可以办理退税。税务部门将主动发起退税流程，退还多缴的税款。近日，税务部门主动发起了退税，并逐一确认纳税人银行账号。之前已经发生二手房交易的纳税人相继收到了税务部门的退税电话。有数据显示，新规出台前，全市已有约10万自然人按原标准缴纳了相关税费。
税务部门表示，根据规定，从纳税主体来说，上家是纳税人，权利和义务都由纳税主体来承担。退税时，退税款也将相应退至纳税人名下的银行账号内。
此外，如果个人房产交易中涉及多个产权人，则需要自然人签订一份个人承诺书。税务部门将根据他们协商的结果，把税款退到相应的产权人账户上。
现实交易中缴纳税费多为“下家”
然而，实际操作中，这笔钱的归属却产生了争议。毛先生坦言，在房产交易的合同中，双方明确，由买方支付所有的税费。“那么这笔钱，我是不是应该要退给下家呢？”虽然可以获得一笔退税，却让他犯了难。经过和家人的商量，最后他决定拿到退税款后主动联系下家，将这部分税款转给对方。
一家房产公司中介告诉记者，如果买卖双方在交易时选择税费各付，显然不会存在目前的问题。但在大多数房屋交易中，上家要求的是“到手价”。也就是说，包括交易过程中产生的所有中介费用、税费等均由下家来承担。这也是房产交易中比较普遍的情况。
记者了解到，纳税人（上家）获得退税，必须要拿着本人身份证和银行卡到税务局办理，退税款也是打在上家的账户里，整个过程中并不需要提供缴税证明。虽然缴纳税款时，税款是下家支付的，但整个退税过程，完全不需要下家参与。
有购房者表示，这个退税款理所当然应该是退给下家的，因为税款是下家缴纳的。但最终的结果，却是需要上家和下家进行协商。
国家的税收优惠政策，在落实执行过程中还需要明确民事法律关系。
上海链家交易管理中心高级经理吕辉彪曾在接受采访时表示，遇到这个问题，最好是双方在退税之前进行友好协商。“这笔钱退下来，业主什么时间内转多少给客户，这更多还涉及民事双方约定的行为。”
税款理应退还给实际负税方
交易税单上都是上家的名字，按照法律法规来说，退税也只认上家的名字。但实际操作中，所有的税费又是下家来承担的，国家的税费补贴理应打给下家。
此前，也有行业内的人士表示，这笔退税款应该上下家各一半。“因为之前的整个房产交易包括缴税过程都结束了。现在国家有了新的减税政策，这笔额外的收益是基于买卖双方达成交易才产生的，因此，应该一人一半。”
不过采访中，更多的专家还是认为，该笔退税应该最终给实际缴纳税费的负税方。上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇指出，“根据税法规定和征管制度，税务机关按照谁是申报人、谁是纳税人，最终退税给谁，这个操作是没有问题的。现在，当事人应该按照合同约定进行协商。既然全部税费由下家负担，那么税款退回也应该由实际负税人来享受。上家应该直接将退税款支付给下家，比较合理。”
上海善法律师事务所律师秦裕斌表示，退税款的最终归属应该要看合同约定。“如果合同约定的价款中含有税费，税务机关将税费退给纳税义务人（多数情况下是上家）后，根据合同原来的约定，如果该部分税款是由下家支付的，那么纳税义务人应当将所收取的退税款还给下家。从法律上讲，对于纳税义务人来说，国家已经不要求他缴纳这部分税款了，而他获得该笔退税款又没有其他法律依据，故相对上家属于不当得利，下家可以要求退还。”
崇明商家网表示：遇到买房合同约定税收部分由买房者承担的话，退税福利就应该是归买房者，而不是卖房者平分或占用，懒政暗箱操作后，所要承担的法律后果职能部门也要承担，不能按民事来说；买卖房屋的信息作为房产部门本身就有严格的管理措施，那么缴纳税收也是明确知道是哪方支付的，退款就应该按照购房合同来执行，谁缴就退谁；但当买房人事后才知道政策时，卖房者或许已经把钱款用光了，政府一句按民事问题自行去解决，就能让双方满意吗，显然是不可能的。这样的话，卖房人完全可以按情理来说，是国家给他的，花了，要买房人自己找政府去。所以卖房者需要有诚信，还是按照法律合约去主动退给买家的好，明确不是自己的就不应该从中作梗，最终也是一件烦心事，而税务部门应该更为老百姓办实事，打电话时完全可以多问一句买房合同上的事或者仔细看下档案再下发，否则也是一件扰民渎职的事。
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