ChongMingS.COM崇明网讯 昨天（5月18日），上海土地市场经历了又一场激烈厮杀，保利地产最终以54.5亿元夺下地王，溢价率高达295.78%。今天（5月19日），上海土地市场将有2幅纯宅地、1幅商办地出让。

上午9：30，泰禾斩获长兴岛凤凰镇2幅纯宅地，总价47.44亿元。

以20.42亿元拿下长兴岛凤凰镇CX01单元07-04纯宅地，楼板价15159.26元/平，溢价率219.1%；以27.02亿元拿下长兴岛凤凰镇CX01单元09-03纯宅地，楼板价15683.62元/平，溢价率229.38%。

据公告显示，长兴岛凤凰镇CX01单元07-04地块东至凤凰公路，南至长橘路，西至先进河，北至07-01地块，出让面积为89802.1平方米，容积率1.5，起始总价63993万元，起拍楼板价4751元/平。

长兴岛凤凰镇CX01单元09-03地块东至凤凰公路，南至南环河，西至先进河，北至长橘路，出让面积为114854.4平方米，容积率1.5，起始总价82034万元，起拍楼板价4762元/平。

据悉，参与07-04地块竞拍的房企共有11家，分别是宝龙、k2、丰苗(泰禾)、市北、碧桂园、绿地、浦房、东亚、住宅科技、金地、新希望；参加09-03地块竞拍的房企有8家，分别是新希望、K2、东亚、碧桂园、金地、绿地、务彤（泰禾）、宝龙。

据控详规，07-04块住宅套数下限为1210套，09-03地块住宅套数下限为1547套，两幅地块内中小套型住宅建筑面积都不得低于该地块住宅总建筑面积的60%，地块限高为50米。

交通、生态利好显现 将吸引市区外溢置业需求

据了解，长兴岛属于崇明县管辖，是崇明县三个岛屿中距离上海中心区最近的一个岛，每到夏季上海有大量市民前往长兴岛休闲避暑。

两宗低容积率宅地均位于长兴岛凤凰公路西侧、先进河东侧，地块南侧西侧河道计划于2017年启动整治，长橘路计划年底开工建设，2018年初竣工。

两宗地块前往上海外环只需驱车至沪陕高速，通过上海长江隧道即可到达，全程约25分钟，车行交通便捷。

另外，从《上海市轨道交通近期建设规划(2017-2025)》第二次环评公示显示，轨交崇明线已经出现在规划中，这一规划无疑给崇明的建设提供巨大利好。

此外，地块北侧规划的长兴岛郊野公园预计2016年底试开园，周边生态环境怡人。

据资料显示，长兴岛区域2016年上半年仅推出07-04和09-03两幅住宅地块，但根据长兴岛区域社会经济的发展，长兴岛开发办将逐步推出商品住宅用地。

根据总体规划，长兴岛将成为集三大片区——生态区、城镇区、产业区，四大产业基地——中船工业、振华重工、中海工业、装备配套产业基地，三座城镇组团——凤凰小镇、桔林小镇、渔港小镇，一条发展轴——潘圆公路，为一体的复合型岛屿。

此次推出的正是三大城镇中凤凰小镇的土地，依托郊野公园的优势与发展，以及未来轨交的利好，该区域将吸引市区外溢置业需求，也有望成为长兴岛宜居生态的上选之地。

目前长兴岛在售项目为御岛财富公馆，均价最低22500元/平，主力户型为97-287平2-5房；凤凰花苑均价17000元/平，剩余房源不多。

ChongMingS崇明网现状点评：长兴岛主要靠两个船厂在支撑，所以外来人口红利还是有一定基数的，但这基数只能保障如今的状态，而问题是长兴岛百姓则多数在市区工作离岛就业，户口又被冻死，造船业要大发展的前提则是需要靠打仗和装备更替，所以海洋制造业只能维计而不能长久，主要原因还在于船舶销售或运输物流等相关商业链都一直处于饱和，不及航空运输业和航空制造业，那么外地重劳力人员只能考虑在这工作而不适合居住，因为整体就业都不适合落户，房价一上去，生活成本自然被空抬压缩，而且有着这样的只求重劳力就业方面的生态链断层面，那显然不是好的发展方向，如果下一代也是跨区就业，势必增加开销，而我们本地人随着生活压力空置房屋则不现实，按就业及生活保障来说：长兴岛的合理价位应该控制在5000-7000元/平，而崇明本岛则大部分应该在4000元/平，部分地区在8000元/平，当然说的不是现实成交价，如今本岛的价格都在1万多/平，显然这是有价无市或只是倒卖的现状，崇明未来发展应该注重就业链，而不是房产泡沫链。另外一点，购房者如有考虑崇明三岛，那不如直接选择崇明本岛，譬如陈家镇裕安地区，相对长兴岛南北走向更方便，G40高速北往江苏山东，南进浦东及市区，如果养老可以选择更安逸的中部地区港沿合兴或堡镇向化，吃菜新鲜价格便宜，长兴岛则更喧嚣，对着车辆与灰尘，所以购房者应该考虑更实际需求，而不是盲目听信炒作，房产商亏本高价吃进是房产商的战略眼光问题，而不是购房者应该顾及的，所以在此提醒。