ChongMingS.COM崇明网讯 陈先生来信反映：今年年初，我儿子要结婚，故在中介公司选了一套房，我支付定金5万元，双方签了中介合同。由于卖家系卖房后买房，其在买房商谈中对方提价，于是卖家要我多付20万元，否则就以他爱人未签字为由不卖给我。卖家说也可将定金退给我，同时再赔我5万元。我们拿不出20万元，且我们计划好的钱根据现在的行情另行买房有难度。我要问的是：卖家违约，我的损失怎么办？合同是否有效？买卖关系是否成立？市场风险损失如何评估确定？卖家除了双倍返还定金后，是否还要赔偿？我不同意解除合同，可以吗？
张律师回复：根据你所陈述的问题，本人解答如下：在2015年底至2016年初签订的房屋买卖合同，卖方违约的不少，本人已碰到多起。卖家自愿以双倍返还定金的方式来解除合同也不少，而双倍返还定金远远不能弥补买方所受的损失，那么，买方如何主张自己所受到的损失？在以前的《经济合同法》中是有明确规定的。现在《合同法》是明确“双方合约一致，意思自治”原则来处理类似纠纷的。
第一，双方协商确定损失的，从其约定予以赔偿；
第二，双方不能协商确定的，原则上可以比照最相类似房屋的市场成交价予以确定，无最相类似房屋比照的，可以通过专业机构评估确定损失。
卖家说其爱人是否同意卖房的问题，首先要看该房产证有几个人的名字了。如果只有他一个的名字，作为买家来讲完全有理由相信卖家系房屋的完全权利人，故其理由不能成立，如其坚决不愿意出售的，构成违约。如果是多人登记为产权人的，但共同共有人知晓该房屋买卖合同的，使你有理由相信其有代理权的，如其不愿意出售同样构成违约，承担责任。如果确未经共同共有人同意，但是该房出售后，不影响居住的，即一家多套房屋的，虽然未经房屋内共同居住的其他成员同意，并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力，故卖方还是要承担违约赔偿责任。
关于你的居间合同订立后，你们之间的买卖合同是否成立的问题，还是根据《合同法》之“有约定从约定”原则，如有买卖合同成立生效要件的，从其约定，双方未约定的，但具备了房屋买卖合同主要内容的，本人认为合同有效，买卖关系成立。
关于你不同意解除合同，由于对方违约，你还要求赔偿的问题。根据合同法“按照约定全面履行合同义务”之原则，除了合同中有约定可以单方面解除合同的情形之外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，作为你方坚决要求履约的，根据法律规定应当继续履行，同时还应当赔偿损失。
你介绍情况还不够全面，故本人只能如此答复，如有不符实或不详之处，请光临本所再行咨询。
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