ChongMingS.COM崇明网讯 身为业主的你，对小区布设的广告已习以为常。可是，您是否曾仔细考虑过，在这些五花八门的广告背后，它们是怎样入场的？谁享有决定权？广告收益又去了哪里？业主又是否能从中获益呢？
他山之石沈阳中院将收益判给业主
近日，一篇名为“你家小区物业欠你一笔钱，你知道吗”的文章在朋友圈不断发酵。文章说，沈阳市中级人民法院今年3月公布了一个案例，将物业公司在电梯等公共区域发布的广告收益全部判给了业主。
记者查看该判例得知，某物业公司在沈阳市大东区鹏利花园AB区楼道、大堂、电梯内等公共区域，刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。小区业委会则认为，物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，涉嫌违反《物业管理条例》。物业公司则辩称，公司在运营成本逐年增加的情况下，一直在亏损运营，这笔钱款已用来补充物业费收入严重不足部分。最终，法院依法判决26万元广告费归全体业主共有。
沈阳市中级人民法院法官表示，物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应归属全体业主共有。未经全体业主或者业主委员会同意，物业公司无权使用该收益。
现场调查多数受访业主表示不清楚
沈阳的判例一出，朋友圈一片哗然，纷纷感叹“好像有一个红包没有领取”。那么，上海这边的情况又是如何呢？记者走访了十几个居民小区，针对平时见惯了的小区广告，多数受访业主表示并不太清楚广告收益的归属与使用情况。
“不知道。”、“钱归我吗？”、“头一次听到可以拿广告费！”这是记者在天山路上多个居民小区蹲点时，受访者面对布设在电梯外及电梯内的广告时最高频的回答。从受访者的询问中，记者做了梳理得知，谁引入的广告？广告费去了哪里？何处体现广告费归于业主？这三大问题，是受访者最为关注的。
“这个事我们闹到现在。”居住于万航渡路某小区的业主王女士向记者反映，小区今年才开始在电梯内布设广告，但多数业主并不同意，但最后广告还是“入场”了。“为什么一定要有广告呢？我们又不看的，再说这又是装液晶屏，又是安框架的，钱不还是业主出？到头来，我们又有什么好处呢？”王女士抒发着自己的不悦。
“引入广告？这肯定要我们业委会同意才行，物业公司不能擅自行事。”在华阳路某小区，记者遇见了有多年业委会当值经历的沈女士。她向记者介绍，在他们小区，从广告的引入及合同签署，都需征得业委会的同意，而相应的广告收益则交由物业公司管理，业委会会进行监督，并要求物业公司定期公示。“说实话，我因为是做过业委会，所以了解一些广告收益的事儿，换做普通业主，清不清楚就很难说了。”沈女士凭经验告诉记者，凡涉及“维修基金”等直接关系业主利益的事项，关注度相对会高一些，小区广告则略显“冷门”，知晓度不高，并不奇怪。
记者向该小区物业公司求证，据一位不愿透露姓名的物业主管向记者表示，广告的引入确需经过业委会的同意，而相应的广告收入，在实践中，他们将其划分在名为“公益基金”账户内，从而区别于“专项维修基金”，每季度会在小区进行公示。谈到广告收益这件事，该主管也向记者坦承，其实公司在公示方面一直都做得比较到位，实在是个别业主“事不关己，高高挂起”，因此才会对这笔款项一无所知。
广告公司直接与物业公司签订合同
据了解，小区广告通常以橱窗式广告、通过液晶显示屏播放以及电梯内部的框架式广告等形式出现。为了摸清小区广告的引入环节，记者联系了此番摸底调查中，“出镜率”最高的公司，也是中国最大的生活空间媒体“分众传媒”。
“基本上广告合同，都是我们直接与各个物业公司进行签署的。”分众传媒集团公关告诉记者。该公关向记者表示，只有在极个别场合，合同也可交由非物业公司进行签署。“前提必须是物业公司无权签署或签署单位享有合法的授权。”该公关特别指出。
“由物业公司与广告或传媒公司签约是合规的。”汇业律师事务所吴冬律师从法律角度向记者分析，因为业委会或业主大会并不是一个商事机构（最明显的特点就是它无权开具发票），不具有“外部性”，也就无法与广告公司进行正常的商业活动。因此，通常情况下，都是由具有商事主体资格的物业公司出面签约。
谈及签约后的广告费用及流向问题，分众方面表示：“公司会根据合同，向合同上注明的账户进行汇款。此外，公司还将承担涉及屏幕、框架等日常维修保养。”而至于这笔钱究竟是归了物业还是业主，分众方面直言，这难以判断，更多要取决于小区物业与业委会如何约定。
业内专家：广告收益应归全体业主
“小区广告的收益归业主大会所有，这是原则！”物业管理特聘专家黄友健首先向记者明确了这一观点，“按正规程序，如果有业委会存在，应首先征得其同意。合同签订后，相应款项应打入物业公司的代管账户，每半年公布一次收支情况。广告的收益可以按照物业公司和业委会协商一致的比例进行分配。”黄友健介绍。
据黄友健透露，由于小区广告的引入更多是一种“纯收益”的行为，因此不同于动用维修资金需要业主大会进行表决。实践中，还存在这样一种情况，即在不少小区落成初期没有业委会，物业公司便会在知会业主后，先行引入广告。“但合同必须保存备案。相关的收益、支出必须严格记账，待业委会成立后移交审核。”黄友健再次强调了程序规范这一原则，在他看来，不少小区的争端，恰恰是程序的不规范所导致的。
遭遇侵权可委托业委会起诉
除去《物业管理条例》外，在民法中，业主同样有法可依。吴冬向记者指出，《物权法》第七十条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
那么，对于违规行为该如何限制及处罚呢？吴冬援引《物业管理条例》指出，小区公共区域内的广告投放，要经过业主同意，由业主委员会和物业公司共同商议，物业公司可以代收费用。广告收益到底怎么分，何时分，都应和业主委员会讨论。若物业擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主或业主委员会可根据《物业管理条例》的规定向当地房地产行政主管部门举报，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告并处以罚款。吴冬表示，对于不少在广告收益问题上的权利被侵犯的业主，如果希望拿起法律武器维权，则可通过业委会进行起诉。
广告收益还可如此利用
“关于广告收益怎样为业主服务，这里还是有讲究的。”采访中，黄友健援引《上海市住宅物业管理规定》第46条提醒记者。
记者查阅该规定得知，“利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。”
“规定说是‘主要’补充维修资金，还可以用于‘其他需要’。”黄友健字斟句酌地分析，这里的“其他需要”在实践中主要又可概括为三项内容。
第一，填补“维修资金”的资金缺口。由于目下不少小区都存在业委会运转不流畅甚至瘫痪的情况，导致“专项维修资金”无法开通或使用，这时，以广告收益与停车费为代表的公共收益可灵活填补到维修资金中去。“因为公共收益的使用只需要业主大会讨论、签字即可，程序相对简便。”黄友健表示。
第二，提高收益比例，降低物业运营成本。据悉，不少物业公司的运营成本高，有的甚至处于亏损状态，可提高物业费又往往会遭到业主反对，因此，可以再次通过协商，提高物业公司享受公共收益的比例，达到在不增长物业费的基础上，降低物业的运营压力。
第三，可用于小区的公益建设。但黄友健同时指出，这种做法也暗含不小的道德风险，容易导致公共收益资金被滥用。好在目前房地局已有相关政策，要求物业公司在年底前，将上一年度结余的公共收益归集到“专项维修基金”账户。
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