ChongMingS.COM崇明网讯 不久前，《上海市新兴行业分类指导目录（2017版）》出台。根据新的经济形势发展，目录共包含225个新兴行业分类指导目录，其中，“住房租赁经营”首次被纳入。也就是说，“住房租赁经营”以新兴行业名称的形式可正式进行企业注册登记，未来，名为“XXX住房租赁经营有限公司”的企业将陆续出现。
事实上，进行住房租赁经营在国内已经有不下二十年的历史，而近几年更是因为政策的支持获得了长足的发展，但是企业以各种各样名头经营着住房租赁业务，让人眼花缭乱。《目录》的出台，似乎能让人看到，规范住房租赁市场的序幕已经拉开。
“住房租赁经营”可注册
今年9月底，市政府印发《关于促进本市新兴行业加快发展完善新兴行业分类指导的意见》的通知，聚焦解决新技术、新业态、新模式、新产业经济发展面临的问题，破解制约“四新”经济发展的瓶颈问题。由市工商局、市发改委、市经信委等多部门组成的市新兴行业分类联系会议，研究并制定的《上海市新兴行业分类指导目录（2017版）》中，共包含225个新兴行业分类指导目录。
劳动报记者注意到，“住房租赁经营”首次被纳入该目录第九大类相关服务业中，“住房租赁经营”以新兴行业名称的形式可正式进行企业注册登记。据市工商局披露的分类指导目录显示，“住房租赁经营”的行业分类与代码为7030房地产中介服务，其企业名称行业表述大类、小类，以及企业经营范围表述均首次明确为“住房租赁经营”。
“在目前商事制度情况下，经营范围有其重要意义。”此前，市工商局副局长钟民在接受媒体采访时指出，新兴行业分类指导目录对于新兴行业投资人，可明确投资方向，并对其实际经营有所约束；对企业自身则可增加透明度，将企业经营范围明确公示、一目了然；从政府管理角度出发，明确的企业经营范围将作为依据，对企业服务、税收监管都更有利。
此次关于“住房租赁经营”分类的出现，绝非上海工商一个领域的行业变革之举，背后有更深层次的原因。在中央关于“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下，大力发展住房租赁已经成为了共识。今年9月上海市政府出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，其中提到：到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。如果连工商登记注册时都没有一个明确的身份或落位，《意见》中的“规范化管理”从工商的角度，可能就没有抓手。
信息不对称“欺上瞒下”
那么在“住房租赁经营”目录出现之前，上海经营住房租赁业务的企业又是怎样一个状态呢？一位业内资深人士这样告诉记者，可以用“千奇百怪”来形容。
据记者了解，目前市面上经营住房租赁的企业主要有两种业态。其一是依附于房产中介企业、房源以散收散租为主，例如上海的“我爱我家”就提供类似的服务。“这种业态通常个人房东选用比较多，房东将自己的房屋租赁给中介公司，中介公司经过重新装修后再出租给租客。”沪上一位业内资深人士告诉记者，像“我爱我家”十几年前开始就在上海推出过的“房屋管家”服务，就是这种模式。
如果房产中介公司提供这类住房租赁服务，原先通常是要成立一家物业公司或者资产管理公司，房东先和这家物业或者资产公司签订转租的合同，然后如果中介公司找到了租客，租客、中介公司、物业公司（或资产公司）三方再签订一个租赁合同。整个过程虽然合理合法，但一方面内部流程和法律关系还是比较复杂的，另一方面房东和租客全程是见不到面的，容易因信息不对称造成“猫腻”。
房东马先生就遇到了这样的糟心事，“那家中介公司今年让我签了一个房屋维修的协议，并让我支付了每年300元的费用，说是一旦房屋在使用当中出了协议中包括的故障，都可以免费由中介公司上门维修。”后来房屋出现了漏水，中介公司却悄悄告知租客必须由后者自掏腰包才能维修。“如果上下家当时在签租赁合同时都能见面，那么信息就公开透明，就不会有这种中介欺上瞒下的情况了。”
“名不正，言不顺”
而经营住房租赁的另一种业态就是目前市场上正火的长租公寓模式。主导这种模式的既有像安歆公寓、魔方公寓这样专业的第三方机构，也有包括万科、龙湖等开发商企业，不过记者了解到，这些企业经营主体在工商登记时同样有些“名不正、言不顺”。
记者通过“天眼查”系统，查阅了国内一家排名前三长租公寓企业，这家公司的几十家参股或控股的子公司，名字大多是“XX企业管理有限公司”，少部分是“XX酒店管理有限公司”。而按照行业惯例，这每一个子公司就是公司下属的每一个具体项目（即每一幢楼）。在这些企业管理公司的经营范围之内，记者看到了物业管理、酒店管理等内容。
同样在沪上一家大型长租公寓企业，其下属子公司的名字大多是XX资产管理公司、XX投资管理公司和XX企业管理公司。“虽然《合同法》有明确规定，合同效力与企业经营范围没有必然联系，也就是说XX资产管理公司和客户如果签署一个房屋租赁合同也是具有法律效力的。但是如果企业工商登记的经营范围和实际经营范围不一致，还是有可能招致行政处罚的。”北京盈科(上海)律师事务所赵星海律师这样告诉记者。
当然，也有少数“名正言顺”的。如魔方（上海）公寓管理公司的工商登记信息显示，该企业在2013年8月核准登记，经营范围中就包括了“提供公寓租赁服务”等内容。业内人士指出，以往此类申请对相关企业的门槛较高，特殊情况需层层请示。且其描述仅涉及住房租赁服务等内容，并未明确为经营行为。
民企获首张“身份证”
“过去，尽管是以房屋租赁作为主营业务，但却无法实现正规注册。从经营角度出发，若企业经营范围无法核准，和房屋租赁不沾边，就属于非法经营。”上海延择公共租赁住房运营股份有限公司总经理彭树武向记者指出，由于房屋租赁、特别是公共租赁领域原先多针对大型国企开放，对民营企业并不放开，在无法注册的情况下，企业不得不打“擦边球”。彭树武向记者透露，延择公共租赁住房运营股份有限公司的前身是一家名为“暖暖酒店管理”的公司，而之所以注册一家酒店管理公司，也恰恰是这家民企欲进入房屋租赁行业而打的“擦边球”。
彭树武告诉记者，今年9月，新的上海新兴行业分类指导目录出台后，企业在第一时间向市工商部门核准申请，成为上海第一家明确“公共租赁住房运营”的股份有限公司。而他的心愿是，民企成为“正规军”、有了“身份证”后，不但可明确经营出租房，也能够进一步进入公共住房领域，扩大市场。
“企业更名在短期内看不出实效，需要半年到一年的时间来观察市场变化。但从长远来看，民企能够名正言顺进入房屋公共租赁市场，才能做大做强并获得更多利润。”彭树武指出，简单的房屋租赁有其局限性，例如民宅长租5年后可能要面临收回房屋，有许多不可控的因素。“未来进入集体用地的租赁房、后期实现联合经营，或进入长租公寓市场，都是民企明确合法合规身份，转型‘正规军’后的更广阔发展空间。”
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