2016上海房产新政楼市调控沪九条落地-商家之声-政商新闻-崇明商家网

ChongMingS.COM崇明网讯 去年下半年以来，特别是进入2016年，本市房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势。在昨天的市政府新闻发布会上，市住建委主任顾金山表示，像上海南站、大宁和迪士尼等板块的房价上涨非常快，其中大宁板块一年涨了160%。

在这样的大背景下，出现了投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题。针对这些新情况，《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（全文共九条内容，以下简称“沪九条”）从昨天起正式公布且实施。

非沪籍居民家庭社保需连续缴满5年

此次“沪九条”中最引人关注的就是“从严执行住房限购政策”条款。文件指出：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

该项政策从昨天起执行，也就是说，3月25日（不含）前网签的合同按原规定执行，3月25日（含）后网签的合同按新政策执行。市住建委主任顾金山表示，由于外界早有传闻，因此前天各区县房地产交易中心挤满了押宝“末班车”的人群，下午中心系统还一度瘫痪。为此，各交易中心不得不加班开放至当晚的24时。

数据显示，前天全市一手房签约套数达到了1700多套。

从2年变为5年，此次本市对于非户籍家庭的购房资格大幅收紧，其严格程度甚至还超过了北京。顾金山表示，这一政策的出台一方面是根据国家对房地产市场“因城施策”的管理要求制定的，另一方面，也体现出上海的住房市场体系“坚持以市民为主，更加注重满足本市户籍人口和稳定就业的非本市户籍居民家庭、保障科创中心建设引进人才的居住需求”的原则。

业内分析人士认为，此举一出，将大大降低了像“温州炒房团”这样的群体在上海市场上炒房的几率。

二套非普通住宅首付升至7成

“沪九条”中另外一个影响更多购房者的是：实行差别化住房信贷政策。即对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

信贷政策历来是调控重要抓手，因为购房最后还是绕不开资金支持。因此组合拳中，信贷收紧也是厉害的一招。市住建委负责人强调将坚持“认房不认贷”的原则，凡目前在房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的，无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清，均执行此差别化信贷政策。

去年“3·30”政策推出时，对二套房首付比例的要求是“普通住宅首付可低至4成”。上海中原地产的分析人士认为，当时政策惠及面预计给市场带来12%的增量（以新房为例），但实际覆盖面扩大到53%。其背后是一些银行在实际执行中悄悄模糊“普宅”概念，首付也尽力向4成的比例靠近，所以去年中高端产品成交比较活跃的同时也拉高了均价。

此次二套“普宅”首付从4成上升到5成，对购买力会产生一定影响。比如一套300万的普宅，首付只比调整前多增加30万。而二套“非普宅”执行7成是对2013年“沪7条”信贷政策的再次重申，因此具有很大“杀伤力”。

该项政策的实施时间点也是从昨天起施行，不过记者昨天下午5时左右登录网上房地产发现，全市一手房的签约套数已经突破了2100套，刷新了前天1776套的纪录。“已经不能享受老政策了，为什么签约量仍然创新高？”对于记者的提问，有一家大型房企的市场人士表示，因为各大商业银行的实施细则还未出台，因为生怕实施细则会更加严厉，比如利率折扣会上浮，因此购房者仍然赶在这个时间点抓紧签约。

首付贷过桥贷统统被“叫停”

“强化市场监管和开展执法检查”也成为沪九条的重要内容之一。

文件指出：“规范房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。对涉案房地产开发企业，可依法暂停其网上销售，降低直至取消其开发资质，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。对涉案房产中介机构，可依法取消相关门店网上签约资格；情节严重的，取消区域网上签约资格，予以公开曝光，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。”

在昨天的新闻发布会上，市工商局负责人透露，目前已经对50万条网上的二手房信息进行了调查，发现主要存在房源造假、标低价格和房源照片货不对板三大情况，目前已经立案调查了十家房产中介企业。针对链家公司事件，顾金山表示，目前调查的取证已经结束了，由于其违反了房地产经纪管理部门的有关规定，将按照法定的程序，依法依规对涉案门店和相关经纪人作出行政处罚，经济处罚，以及职业资格的管理处理。

“沪九条”明确严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

加大土地和住宅供应量

供应不足和信息误导，也被认为是本轮房价暴涨的主因，因此“沪九条”也对此出台了针对性意见。

加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。“沪九条”从土地供应入手，缓解当下的矛盾。顾金山透露，第一个是要加大土地供应，产生的效果可能要在明年甚至后年才会产生，因为房地产有一个周期。对于“十三五”期间全市房地产的土地供应这方面，总量不会低于“十二五”，比“十二五”还有所增加。第二个是今年要加大商品住宅的供应量，一是对于已经进入到可售阶段的楼盘进行检查，加快上市供应。今年主要把捂盘惜售作为为检查重点，二是要把握好调控好供应了力度和节奏。

去年年末有一个研究机构发布报告说本市房地产市场商品房供应只够供应3.7个月。这个消息发布后引发了购买恐慌。顾金山说：“事后我们了解，发现其计算的方法、口径以及信息来源等都有商榷之处。”他表示本市将建立统一、规范的房地产市场信息发布机制，“包括商品住房土地供应、商品住房可售量等情况。”

后市展望：申城楼市或将“前热后冷”

未来一段时间内，上海楼市究竟会怎么走？对此，顾金山表示：“眼下上海的楼市有透支性的消费存在，所以上海楼市未来会出现‘前热后冷’的局面。”

中原地产分析师卢文曦认为，其实3月初调控收紧的风向被市场意识到，捂盘惜售现象有所缓解。“上周新房市场供应达到19万平方米，为今年以来最高值。从最近几天成交来看，单日成交量接近10万平方米，一般而言工作日交易量大约在4-6万平方米波动。24日成交量更是突破21万平方米，一天相当3、4天的成交量，显然这几天在抢政策时间窗口。”

如今“沪九条”出台，政策的拐点出现，购房者的心理预期将发生变化。从2014年9·30政策以来楼市延续宽松，包括最近恐慌性入市都是较高的市场预期在支撑。当前政策口径开始收紧，情绪会受到压制。随着市场走弱预期抬头，短期交易难度增加，市场进入政策消化期。

限购政策进一步加强，以及信贷去杠杆，购买力大幅缩水，成交走弱是大概率事件。从产品来看，将对“非普宅”造成冲击最为明显。今年1、2月份新房市场非普宅成交比例达到6成，而这些物业使用贷款的比例高达9成，因此首付提高到7成，成交量或出现更大幅度顿挫，预计4月份交易量环比或降低3成以上。